Kinh doanh bất động sản 2016: Liều lĩnh nhưng phải tỉnh

TẠI HỘI THẢO VỀ KỊCH BẢN KINH TẾ 2016 MỚI ĐÂY, ÔNG MARC TOWNSEND - CEO CÔNG TY TƯ VẤN CBRE VIỆT NAM ĐƯA RA NHẬN ĐỊNH RẰNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐANG TIỀM ẨN NHỮNG KHÓ KHĂN NHƯ: KÉM LẠC QUAN, ĐẦU TƯ RA NƯỚC NGOÀI TĂNG MẠNH, CÁC NHÀ CUNG CẤP KHÔNG CHỊU GIẢM GIÁ, CHỨNG KHOÁN ĐẦU TƯ BỊ HẠN CHẾ VÀ NHÀ ĐẦU TƯ NGÀY CÀNG THẬN TRỌNG.

Số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài cho thấy trong 2 tháng đầu năm 2016, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng kí cấp mới và tăng thêm vào lĩnh vực bất động sản chỉ đạt 29,07 triệu USD (giảm mạnh với cùng kì 2015 là 111,43 triệu USD).

Điều này cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài đang khá thận trọng với thị trường bất động sản Việt Nam.

Báo cáo thị trường bất động sản TPHCM trong năm 2015 và 2 tháng đầu năm 2016 vừa được Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) công bố cho thấy, năm 2015 thị trường bất động sản đã có dấu hiệu tăng trưởng nóng, có xu hướng tăng rất mạnh các dự án bất động sản cao cấp.

Số lượng người kinh doanh thứ cấp, phần lớn nhằm mục đích mua đi bán lại cũng tăng gấp 3 lần, chiếm khoảng 15% giao dịch.

Số liệu thống kê của HoREA cũng cho thấy, giá bán bất động sản cao cấp tại nhiều dự án bất động sản cũng tăng từ 5% đến trên dưới 15% so với năm trước. Toàn thành phố hiện có 1.409 dự án bất động sản nhưng có đến 190 dự án bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư hoặc hết hạn đầu tư.

Trong số 1.219 dự án còn hiệu lực triển khai có đến 405 dự án chưa khởi công, trong số 325 dự án đã khởi công thì có tới 97 dự án đã phải tạm ngưng thi công. Như vậy, số lượng các dự án bị thu hồi, bị tạm ngưng thi công và chưa khởi công đến hết tháng 2/2016 đã lên đến 692 dự án, chiếm 49,1% tổng số dự án. “Đây là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho trên thị trường bất động sản cần phải có giải pháp hợp lý”, HoREA nhận định.

Dù thực tế thị trường bất động sản đang có dấu hiệu thừa cung và thậm chí “bong bóng”, tuy nhiên có những nhà đầu tư đã thể hiện sự “liều lĩnh” ngay từ đầu năm như Quỹ đầu tư Creed Group từ Nhật Bản ngày 6/3 đã kí kết hợp tác cùng với Công ty An Gia Investment và Công ty bất động sản Phát Đạt (PDR) triển khai dự án River City tại quận 7, với tổng vốn đầu tư khoảng 500 triệu USD.

Ông Toshihiko Muneyoshi, Chủ Tịch Quỹ Đầu Tư Creed Group lý giải về việc “liều lĩnh” khi đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam thời điểm này là do đã có hơn 10 năm để tìm hiểu và nghiên cứu sâu về thị trường bất động sản mới nổi Việt Nam.

Theo ông Toshihiko Muneyoshi, thị trường bất động sản Việt Nam đang giống như thị trường ở Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore... những năm đầu mới hình thành và phát triển. Khi đó, nhu cầu về các loại hình bất động sản của người dân và doanh nghiệp rât lớn, đòi hỏi phải có sự tham gia của các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có tiềm lực tài chính vững mạnh.

“Mặt khác, đất nước các bạn hiện đang có tỷ lệ dân số vàng, người trẻ chiếm tỷ lệ rất cao nhưng quỹ nhà ở còn khiêm tốn. Đặc biệt, Việt Nam hiện nay đã bước vào thời kì hội nhập sâu rộng, chính phủ đã có những chính sách mở cửa với nhiều ưu đãi để thu hút các nhà đầu tư, không chỉ vậy còn tích cực tham gia các hiệp định quốc tế để phát triển mạnh mẽ nền kinh tế. Mới nhất Chính phủ các bạn đã ký kết Hiệp định TPP, điều này sẽ càng thu hút thêm nhiều nhà đầu tư quốc tế đến làm ăn, sinh sống”, ông Toshihiko Muneyoshi chia sẻ.

Cùng quan điểm, ông Yoshinori Yakabe - Phó Tổng Lãnh Sự Quán Nhật Bản tại TPHCM đánh giá Việt Nam đã bước vào sân chơi toàn cầu, cũng là nước đang phát triển, dân số rất đông, đứng thứ 3 của Đông Nam Á, nên nhu cầu về nhà ở còn rất lớn và pháp luật về nhà ở cũng đã mở cửa cho người nước ngoài được sở hữu nhà theo thông lệ quốc tế.

“Chỉ tính riêng năm 2015, Nhật Bản là quốc gia đứng thứ 3 về đầu tư tại Việt Nam với tổng số vốn 1,84 tỷ USD, 281 dự án đăng ký cấp mới và 129 dự án đăng ký tăng vốn. Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 3 trong các lĩnh vực đầu tư, chỉ sau ngành công nghiệp chế biến chế tạo và ngành xây dựng. TPHCM, Hà Nội đang là 2 thị trường thu hút nguồn vốn lớn nhất hiện nay.

Về lâu dài, đặc biệt là trong năm 2016, năm được dự kiến sẽ có sự bùng nổ trong lĩnh vực bất động sản, nguồn vốn đầu tư Nhật Bản sẽ tiếp tục đổ bộ vào Việt Nam dưới các hình thức như: liên doanh, hợp tác đầu tư hoặc mua bán dự án”, ông Yoshinori Yakabe nhận định.

Ông Nguyễn Bá Sáng – Chủ tịch Công ty An Gia Investment thừa nhận ông là nhà đầu tư “liều lĩnh” vì dự án River City dự kiến cung cấp 8.000 căn hộ cho một thị trường đang có dấu hiệu “dư cung”. Nhưng cũng tỉnh táo để thấy rằng cơ hội là có thực cho những ai giải quyết được cơ bản nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, người nhập cư đồng thời đưa ra đưa ra những giải pháp về tài chính, các phương thức thanh toán linh hoạt cho khách hàng.

ĐIỀU TRỊ BỆNH CỘT SỐNG - THẦN KINH THEO PHƯƠNG PHÁP DIỆN CHẨN
                               
           DIỆN CHẨN SỐNG KHỎE 
              VĂN PHÒNG 0906143408 

Read more »

Siết tín dụng bất động sản là cần thiết

Việc Ngân hàng Nhà nước đưa ra Dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014 siết tín dụng bất động sản (BĐS) đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư. Theo đó, nhiều ý kiến cho rằng, động thái này sẽ tác động xấu đến đà phục hồi của thị trường BĐS. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, điều này là cần thiết để tránh đi vào vết xe đổ của những năm 2011-2012 khi BĐS là “nấm mồ chôn tiền” của nền kinh tế, là “cục máu đông” xử lý nợ xấu của hệ thống ngân hàng.

Không thể buông lỏng

Thị trường BĐS năm 2015 đã ghi nhận đà phục hồi, tăng trưởng ấn tượng ở hầu hết các phân khúc nhà ở của thị trường. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng thì đà phục hồi này đã tạo nên những hiệu ứng rất tích cực đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực của nền kinh tế như sản xuất xi măng, sắt, thép... và cũng qua đó giảm dư nợ, giảm tỷ lệ nợ xấu BĐS trong hệ thống ngân hàng. BĐS cũng đang dần lấy lại vị thế là kênh đầu tư vàng của nền kinh tế khi các hoạt động giao dịch mua bán trên thị trường được ghi nhận tăng tới 1,5-2 lần so với cùng kỳ 2014.

Khách hàng đến tìm hiểu Dự án Goldmark City (Hà Nội)

Nhưng cũng chính vì BĐS đang phục hồi, có phần tăng trưởng nên khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa Dự thảo Thông tư 36/2014 giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn từ mức 60% hiện nay xuống còn 40%, nâng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi trong cho vay BĐS từ mức 150% hiện nay lên mức 250%, nhiều ý kiến không đồng tình đã được đưa ra. Điển hình có thể kể đến việc Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnRea) có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, NHNN... cho rằng, sự điều chỉnh này sẽ không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS mà còn tác động xấu đến nhiều thị trường khác và rộng hơn là cả nền kinh tế. Do đó, VnRea kiến nghị chưa điều chỉnh Thông tư 36.

Tại văn bản trên, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch hiệp hội cho hay, sở dĩ VnRea kiến nghị như vậy vì thị trường BĐS đang phát triển theo xu hướng tốt, bền vững và có nhiều đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế. Trong khi đó, công tác quản lý, kiểm soát hoạt động kinh doanh BĐS cũng tốt hơn thông qua Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở với quy định nâng cao vốn pháp định của doanh nghiệp BĐS từ mức 6 tỉ đồng lên 20 tỉ đồng. Số lượng các doanh nghiệp lớn, có tính dẫn hướng thị trường đã xuất hiện ngày càng nhiều, tính chuyên nghiệp được nâng lên cao và các dự án thực sự hiệu quả. Dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế đang ở mức hợp lý, khoảng 360-380 ngàn tỉ trên tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng là 4 triệu tỉ đồng. Như vậy, tổng dư nợ tín dụng BĐS khoảng dưới 10%, trong khi đó, mức thông thường cần phải áp dụng các biện pháp hạn chế là khoảng 15%.

Và đặc biệt, VnRea cho rằng nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt là tại các đô thị còn rất cao, nhiều dự án vừa mới bắt đầu được hồi phục lại, ở nhiều địa phương, thị trường BĐS còn khó khăn nhiều. Trong khi đó, kênh vốn chủ yếu cho thị trường BĐS hiện nay là tín dụng ngân hàng. Khi hệ thống chính sách để phát triển các quỹ đầu tư BĐS còn chưa có hiệu quả thì mọi động thái của ngân hàng đối với tín dụng cho BĐS sẽ mang tính dẫn hướng quan trọng cho toàn thể thị trường...

Với những lý do trên, VnRea kiến nghị NHNN tạm ngừng việc sửa đổi Thông tư 36 để tránh tác động tiêu cực đến thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Nhưng ở một chiều hướng khác, dưới góc nhìn khác, TS Nguyễn Minh Phong khi trao đổi với phóng viên Báo Năng lượng Mới lại đặt vấn, thị trường BĐS phục hồi, tăng trưởng là tín hiệu tốt đối với nền kinh tế, nhưng cũng phải xem là thanh khoản thị trường tăng ở đâu, do đâu. Nếu tăng trưởng là tăng trưởng ở thị trường thứ cấp mua đi bán lại thì lại nguy. Bài học của những năm 2011-2012 vẫn còn nguyên giá trị. Cảnh người người, nhà nhà đi buôn BĐS, tìm mọi cách huy động vốn, cả vốn ngân hàng lẫn vốn ngân hàng đổ vào BĐS đã tạo lên hiện tượng đầu cơ, sốt ảo cần phải được nhìn nhận. Kiểm soát dòng tiền vào thị trường BĐS vì thế là cần thiết.

“Siết” thế nào?

Như đã đề cập ở trên, Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của NHNN hiện đang nhận được rất nhiều sự quan tâm của giới đầu tư, các nhà phân tích. Đồng tình có nhưng phản đối cũng không ít. Tuy nhiên, chúng ta cũng phải thẳng thắn nhìn nhận rằng, ngoài những yếu tố đầu cơ, sốt ảo, giá BĐS cao… khiến thị trường BĐS lâm cảnh khó khăn như những năm 2011-2012 thì việc dễ tiếp cận vốn vay BĐS cũng là một nguyên nhân. Nhiều khi, người ta không có vốn nhưng lại có quan hệ có thể mua được nhà giá gốc nên tìm cách vay vốn ngân hàng để mua. Nhưng điều đáng nói là họ mua không phải để ở mà là đầu cơ. Một căn hộ có khi “chảy” qua tay vài ba người vẫn cứ được mang thế chấp, vay chỗ này, vay chỗ kia. Và tất nhiên, khi “dòng chảy” đó bị chặn lại, sản phẩm không lưu thông, vốn vay ngân hàng sẽ bị tắc. “Nấm mồ chôn tiền” của nền kinh tế dần hình thành từ chính những giao dịch này, trở thành “cục máu đông” xử lý nợ xấu của hệ thống ngân hàng.

Cũng chính bởi lẽ đó, khi đề cập tới Dự thảo Thông tư 36, ông Phạm Huyền Anh - Phó chánh Thanh tra NHNN đã khẳng định, Thông tư 36 áp dụng đối với việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, nhận mua, chuyển nhượng, thuê, cho thuê, mua bán kinh doanh BĐS... nhằm mục đích sinh lợi. Và như vậy hệ số rủi ro chỉ tác động đến những mục tiêu đầu tư BĐS để sinh lời chứ không phải toàn bộ thị trường BĐS.

Nói như vậy để thấy rằng, Dự thảo Thông tư 36 sẽ tác động chính, chủ yếu vào thị trường thứ cấp - thực tế đã chứng minh sự mua đi bán lại trên thị trường này đã đẩy giá BĐS lên quá cao dẫn tới sự đổ vỡ chung của thị trường BĐS 2011-2012. Sự kiểm soát dòng tiền vào thị trường này vì thế còn là hạn chế rủi ro cho chính thị trường BĐS. Ngoài ra, cũng phải thấy rằng, dòng vốn của ngân hàng phần lớn là vốn ngắn hạn, trong khi đó, theo số liệu công bố của NHNN thì có tới 70% dòng vốn này chảy vào BĐS và thường là cho vay dài hạn. Rủi ro đối với hệ thông ngân hàng như vậy sẽ rất lớn, việc điều chỉnh, giảm tỉ lệ cho vay đối với lĩnh vực này cũng là điều hợp lý.

Điều này cũng được ông Huyền Anh nhấn mạnh, những nội dung điều chỉnh trong Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 hoàn toàn không mang ý nghĩa về động thái “nới lỏng” hay “siết chặt” vốn tín dụng vào lĩnh vực này. Đây chỉ là một thông điệp  từ Ngân hàng Nhà nước đối với lĩnh vực BĐS trong việc tăng cường kiểm soát rủi ro cho vay. Hệ thống ngân hàng ổn định, không rủi ro thì mới có vốn cho doanh nghiệp vay. Hạn chế rủi ro cho ngành ngân hàng cũng là hạn chế rủi ro cho nền kinh tế.

Vị đại diện của NHNN cũng lưu ý rằng, đối với thị trường BĐS thì chính sách tiền tệ không phải là biện pháp duy nhất để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Hiện nay, khi thị trường đã qua giai đoạn khó khăn nhất, đã thu hút được các nguồn vốn khác tốt hơn, nguồn tín dụng đã hoàn tất vai trò “vốn mồi” của mình. Vì vậy, cần có chính sách để hạn chế dần nguồn vốn này và gia tăng các nguồn vốn khác vào, điển hình như tiền nhàn rỗi từ dân cư, vốn đầu tư nước ngoài hay kiều hối. vậy nên, Thông tư 36 chỉ là một yếu tố rất nhỏ đối với thị trường BĐS và thị trường cần có những chính sách khác để điều tiết, phát triển.

“Thị trường BĐS muốn phát triển tốt, ổn định dài hạn cũng cần có sự tham gia và phối hợp cùng nhiều biện pháp chính sách khác như tài khóa, thuế, đất đai… Khi đưa ra dự thảo sửa đổi Thông tư 36, chúng tôi đã đánh giá tác động, lường trước những tác động đến thị trường. Tuy nhiên, để đi đến quyết định cuối cùng thì phải cần nghe ý kiến đóng góp từ nhiều phía, sau đó sẽ nghiên cứu tỷ lệ tăng, giảm và cuối cùng mới đưa ra lộ trình thực hiện phù hợp trong 1-2 năm tới nhằm tránh những tác động không đáng có đối với thị trường” - ông Huyền Anh nhấn mạnh.

ĐIỀU TRỊ BỆNH CỘT SỐNG - THẦN KINH THEO PHƯƠNG PHÁP DIỆN CHẨN
                               
           DIỆN CHẨN SỐNG KHỎE 
              VĂN PHÒNG 0906143408 

Read more »

Thị trường nhà ở sẽ tiếp tục tăng trưởng

THEO DỰ BÁO, DO TỐC ĐỘ ĐÔ THỊ HÓA NHANH, DÂN SỐ TRẺ 

VÀ TÌNH HÌNH KINH TẾ VĨ MÔ CỦA VIỆT NAM NĂM 2016 TIẾP TỤC ĐƯỢC CẢI THIỆN NÊN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở SẼ TIẾP TỤC TĂNG TRƯỞNG TỐT.

Theo dự báo của Công ty Nghiên cứu bất động sản (BĐS) Savills, tốc độ đô thị hóa nhanh và dân số trẻ là những yếu tố sẽ thúc đẩy nhu cầu sở hữu nhà tại Việt Nam trong năm 2016. Bên cạnh đó, những yếu tố như nhu cầu nhà ở của tầng lớp trung lưu tăng lên, Luật Nhà ở (sửa đổi) cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào lĩnh vực nhà ở... cũng góp phần vào sự tăng trưởng của thị trường nhà ở.

Thị trường BĐS được dự báo tiếp đà tăng trưởng trong năm 2016.

Trong năm qua, niềm tin của khách hàng với thị trường nhà ở được cải thiện thông qua số dự án chào bán mới cũng như lượng giao dịch, giá bán đều tăng trong năm 2015. Đã có gần 41.800 căn hộ được chào bán tại TP Hồ Chí Minh và gần 28.300 căn được chào bán tại Hà Nội.

“Thị trường BĐS bán lẻ sẽ sôi động hơn khi nhà bán lẻ quốc tế đã sẵn sàng tham gia vào thị trường bán lẻ trong nước nhằm đón đầu một loạt các hiệp định thương mại tự do sẽ có hiệu lực trong thời gian tới với việc nới lỏng mức thuế, thủ tục...”.  Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam

Các căn hộ hạng sang tại TP Hồ Chí Minh nằm dọc tuyến Metro số 1 tại phía đông thành phố. Còn tại Hà Nội tập trung tại khu rìa trung tâm và phía tây. Chủ đầu tư cũng hướng khách mua đến việc cho thuê lại với tỷ suất sinh lời khoảng 6 - 8%. Phân khúc bình dân cũng chiếm một phần lớn của nguồn cung được chào bán và là lựa chọn số một cho hầu hết khách mua để ở.

Phân khúc nhà phố và biệt thự tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội có nguồn cung mạnh và tỷ lệ hấp thụ khá tốt trong năm 2015. Các sản phẩm hiện khá đa dạng, đáp ứng nhu cầu của người mua bởi các chủ đầu tư đang cạnh tranh khá gay gắt về thị phần và đưa vào thị trường các sản phẩm biệt thự và nhà phố với tiện ích trọn gói. Phân khúc này cũng được hưởng lợi nhiều từ những cải thiện cơ sở hạ tầng và các kết nối mới, giúp thu hẹp khoảng cách của khu vực ngoại thành với trung tâm thành phố.

Theo ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, các chủ đầu tư hiện tập trung nhiều hơn vào thiết kế, cảnh quan, tiện ích cũng như dịch vụ quản lý. Điều này mang đến những dự án chất lượng cao cũng như góp phần gia tăng lòng tin của người mua.

Còn công ty CBRE dự báo: Tỷ lệ tăng trưởng giá sẽ đạt đỉnh điểm vào năm 2016. Người mua ngày càng kén chọn hơn trong khi nguồn cung thì lại dồi dào hơn, chủ đầu tư sẽ phải cẩn trọng trong việc tăng giá để đảm bảo mục tiêu doanh số. “Giá tăng chủ yếu ở những dự án có vị trí vàng với mức 2.500 - 10.000 USD/m2 tại TP Hồ Chí Minh, và khoảng từ 1.600 - 3.500 USD/m2 tại Hà Nội”, CBRE đưa ra dự báo.

Xét về nguồn cầu, tỷ lệ tiêu thụ năm 2016 dự kiến sẽ chậm hơn so với năm 2015 và giảm trong năm 2017 và 2018. Người nước ngoài tuy đã được “mở cửa” để mua nhà Việt Nam nhưng thái độ chủ yếu vẫn khá dè dặt trước khi đưa ra quyết định.

Cùng với nhà ở, thị trường BĐS bán lẻ đã có một năm phát triển khá sôi động khi các chủ đầu tư trong và ngoài nước cạnh tranh gay gắt.

Trong năm 2015, thị trường BĐS bán lẻ tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội mỗi nơi ghi nhận thêm khoảng 150.000 m2 diện tích thực thuê. Đa số các dự án này có diện tích mặt sàn lớn, tích hợp nhiều tiện ích và chi phí đất thấp hơn, nhằm đáp ứng nhu cầu lớn dần tại các khu vực ngoài trung tâm. Tỷ lệ trống của các khu trung tâm thương mại tại TP Hồ Chí Minh dự đoán tiếp tục duy trì ở mức 10%, còn tại Hà Nội ở mức 8 - 9%. Mặc dù nguồn cung gia tăng nhưng tỷ lệ trống này sẽ giữ vững trong năm 2016.

ĐIỀU TRỊ BỆNH CỘT SỐNG - THẦN KINH THEO PHƯƠNG PHÁP DIỆN CHẨN
                               
           DIỆN CHẨN SỐNG KHỎE 
              VĂN PHÒNG 0906143408 

Read more »

Thị trường bất động sản Việt Nam đáng đầu tư nhất thế giới

Theo Báo cáo Thịnh vượng 2016 (Wealth Report), Việt Nam được xếp là 1 trong 3 quốc gia đáng đầu tư vào bất động sản nhà ở nhất thế giới, đứng trên cả Đức và Mỹ.

Wealth Report 2016 đánh giá kinh tế Việt Nam đang trong quỹ đạo đi lên. Các cải tổ cấu trúc được Chính phủ thực hiện đã giúp nền kinh tế vượt lên trên các nước mới nổi khác. Điều quan trọng với nhà đầu tư là nhiều quy định mới đã được đưa ra trong năm 2015, giúp mở cửa thị trường bất động sản cho nhà đầu tư nước ngoài. Các tuyến metro mới đang được xây dựng tại TPHCM cũng là điểm thu hút.

Còn với trường hợp đứng thứ 2 và 3 thế giới về hấp dẫn đầu tư vào bất động sản là nước Đức và Mỹ. Báo cáo cho hay, nước Đức là nền kinh tế lớn nhất của Liên minh châu Âu. Giá nhà đã tăng 23% trong trong 5 năm qua, và tiền lương cũng giữ được tốt khiến người tiêu dùng đủ khả năng chi trả.

Với Mỹ, kể từ khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, Mỹ đã tái lập vị trí dẫn đầu kinh tế thế giới và chứng tỏ một khả năng tuyệt vời để doanh nghiệp đổi mới. Điều này hỗ trợ các thành phố tăng trưởng mạnh việc làm và tạo ra của cải. Nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư quốc tế gia tăng giúp giảm nhẹ tác động của việc tăng lãi suất và tăng sức mạnh của đồng Đô la năm 2016.

Báo cáo này còn cho biết, năm 2015, Việt Nam có 168 người siêu giàu (sở hữu từ 30 triệu USD trở lên), tăng 12 người so với năm 2014. Dự báo trong 10 năm tới, Việt Nam là quốc gia có tốc độ tăng người siêu giàu nhanh nhất thế giới với 140%, lên 403 người. Theo sau là Mozambique với 129% và Ấn Độ (105%), Trung Quốc 75%, Nga 72%... Toàn thế giới hiện có 13 triệu người vào nhóm triệu phú, con số này tăng lên từ mức 8,7 triệu người vào năm 2005.

Theo tính toán của Knight Frank, độ tuổi trung bình của nhóm người có tài sản trên 10 triệu USD tại Việt Nam là 48, trong khi Trung Quốc là 52, Mỹ là 56 và Anh là 57. 

Dẫn thông tin từ World Bank, báo cáo này còn cho biết, Việt Nam được đánh giá là quốc gia trong nhóm tốt nhất để đầu tư trong năm 2016, đứng sau Ấn Độ và Singapore./.

ĐIỀU TRỊ BỆNH CỘT SỐNG - THẦN KINH THEO PHƯƠNG PHÁP DIỆN CHẨN
                               
           DIỆN CHẨN SỐNG KHỎE 
              VĂN PHÒNG 0906143408 

Read more »

“Siết” tín dụng bất động sản: Cần có lộ trình phù hợp

Đó là ý kiến của các DN bất động sản (BĐS) liên quan đến thông điệp sẽ “siết” tín dụng BĐS mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa ra trong Dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20-11-2014 (Thông tư 36).

Điều chỉnh tín dụng một cách phù hợp sẽ giúp thị trường BĐS phát triển bền vững. (Ảnh: N.H)

Hạn chế rủi ro

Theo thống kê, tính đến hết năm 2015, tổng dư nợ cho vay tín dụng BĐS vào khoảng 380.000 tỷ đồng, chiếm hơn 10% tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống ngân hàng. Dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS tập trung lớn nhất vào phân khúc xây dựng, sửa chữa, mua nhà, xây dựng đô thị (chiếm trên 60%).

Hai dự định sửa đổi Thông tư 36 của NHNN có liên quan đến BĐS gồm điều chỉnh giảm tỷ lệ sử dụng vốn vay ngắn hạn để cho vay trung dài hạn từ 60% xuống còn 40% và nâng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS từ 150% lên 250%. Theo NHNN, việc điều chỉnh tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của từng khối ngân hàng theo lộ trình giảm dần nhằm đảm bảo phù hợp với định hướng hạn chế cấp tín dụng trung dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản, giảm tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS (chủ yếu là cho vay trung dài hạn). Còn việc thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% nhằm “phát đi tín hiệu” đối với thị trường và hệ thống ngân hàng nhằm kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực này. Nguyên nhân theo NHNN, dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS liên tục có sự tăng trưởng trong thời gian qua và đã có dấu hiệu tăng trưởng nóng.

Trước thông điệp mà NHNN đưa ra, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, việc giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn từ 60% còn 40%, đồng thời tăng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% có thể sẽ tác động tiêu cực đến thị trường BĐS mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua. Nguy cơ tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp tại đô thị cũng như các ngành, nghề có liên quan. Theo phân tích của ông Châu, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung hạn, dài hạn toàn hệ thống ngân hàng trong năm 2015 mới chỉ đạt  mức 31%. Trong đó, tỷ lệ này tại các ngân hàng thương mại Nhà nước là 33,36%, tại ngân hàng thương mại cổ phần là 36,9%, thấp hơn rất nhiều so với trần cho phép 60% theo Thông tư 36. Nhìn toàn cục thì hệ thống ngân hàng đang trong quá trình tái cấu trúc theo hướng tinh, mạnh, vững chắc hơn và hoạt động tín dụng của toàn hệ thống vẫn đang trong ngưỡng an toàn. Mặc dù dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS cũng liên tục có sự gia tăng, nhưng việc gia tăng này trong thời gian qua cũng là điều bình thường do thị trường BĐS mới vừa phục hồi từ cuối năm 2013 cho đến nay sau một thời kỳ bị khủng hoảng đóng băng kéo dài.

Cần có lộ trình

Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường BĐS còn chưa hết khó khăn, ông Lê Hoàng Châu đề nghị chưa sửa đổi Thông tư 36 trong thời điểm hiện này, vì Thông tư này mới chỉ được triển khai thực hiện một năm và đang phát huy tác dụng tích cực đến nền kinh tế và góp phần củng cố đà phục hồi và tăng trưởng của thị trường BĐS, tạo điều kiện cho người dân an cư lạc nghiệp. Bên cạnh đó, các chỉ số ổn định kinh tế vĩ mô, tăng trưởng, kiểm soát lạm phát đang được giữ vững; đồng thời, chưa có nguy cơ xảy ra "bong bóng" BĐS trong năm 2016. Trong trường hợp bắt buộc phải sửa đổi Thông tư, ông Châu đề nghị sửa theo hướng, điều chỉnh giảm tỷ lệ sử dụng vốn vay ngắn hạn để cho vay trung dài hạn từ 60% xuống còn 50% và giữ nguyên hệ số rủi ro đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS là 150%.

Nhìn nhận về động thái của NHNN đối với lĩnh vực BĐS, nhiều ý kiến cho rằng, việc điều chỉnh giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn là chủ trương đúng để đảm bảo an toàn của hệ thống ngân hàng, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường tài chính, hạn chế rủi ro khi thị trường BĐS xảy ra bong bóng. Tuy nhiên, liên quan tới việc tăng tỷ lệ hệ số rủi ro cho thị trường BĐS, theo TS. Cấn Văn Lực, không nên áp dụng cào bằng tỷ lệ này cho toàn thị trường, có thể áp dụng tỷ lệ này cho từng dự án. Chuyên gia kinh tế Đinh Tuấn Minh cũng cho rằng, NHNN có thể đưa ra mức sàn chung về hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi chứ không nên quy định cho từng loại tài sản, từng loại tín dụng vì như vậy sẽ làm mất đi tính chủ động của các Ngân hàng thương mại trong việc đánh giá rủi ro.

Về phía DN, nhận định việc sửa đổi Thông tư 36 sẽ có tác động nhất định đến thị trường trong thời gian đầu, tuy nhiên, một số DN BĐS lại cho rằng quy định này là cần thiết nhằm mang đến sự phát triển bền vững cho thị trường BĐS. Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty BĐS Lê Thành, việc điều chỉnh nguồn tín dụng cho thị trường BĐS theo dự định của NHNN sẽ ảnh hưởng tới khoảng 1/3 nguồn vốn của thị trường BĐS, tuy nhiên, quy định này sẽ mang đến tác động tích cực cho thị trường BĐS về lâu dài và nếu quy định này được áp dụng vào đầu năm 2017 thì vẫn có thời gian để các DN điều chỉnh kế hoạch đầu tư, kinh doanh, như vậy sẽ không gây ảnh hưởng quá lớn cho thị trường. Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland Bùi Cao Nhật Quân cũng cho rằng, sự thay đổi trong các quy định về tín dụng đối với BĐS của NHNN sẽ có tác động nhất định đến tâm lí các DN, tuy nhiên, đây là việc làm cần thiết để giúp thị trường và các DN BĐS phát triển một cách bền vững. Theo ông Quân, với những tín hiệu từ NHNN trong việc hạn chế và kiểm soát tín dụng để đảm bảo tính thanh khoản và đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường, trong năm 2016 Tập đoàn Novaland sẽ tập trung phát triển và hoàn thành dự án đã công bố, hạn chế mua thêm dự án mới để kiểm soát tín dụng, không tăng dư nợ, đảm bảo thanh khoản, chất lượng sản phẩm, góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường BĐS cũng như của DN.

ĐIỀU TRỊ BỆNH CỘT SỐNG - THẦN KINH THEO PHƯƠNG PHÁP DIỆN CHẨN

VĂN PHÒNG DIỆN CHẨN SỐNG KHỎE

 GỌI CHO CHÚNG TÔI 0906143408

Read more »

Lỗ hàng trăm triệu đồng vì đầu tư nhà phố trong hẻm cụt

MUA CĂN NHÀ PHỐ 65M2 TRONG HẺM RỘNG 2M TẠI QUẬN TÂN BÌNH (TP HCM), BÙ THÊM CHI PHÍ NÂNG CẤP TỔNG CỘNG HƠN MỘT TỶ ĐỒNG NHƯNG ĐẾN KHI RAO BÁN, CHỊ KHUÊ RẤT SỐC VÌ KHÁCH CHỈ TRẢ 700-800 TRIỆU ĐỒNG.

Mua nhà phố trong các hẻm cụt đòi hỏi phải sàng lọc pháp lý, am hiểu quy chuẩn xây dựng và chấp nhận môi trường sống phức tạp mới phòng tránh được những rủi ro dẫn đến thua lỗ. Ảnh: Vũ Lê.

Năm 2009, do nhu cầu tìm nhà gấp, thị trường bất động sản toàn chung cư cao cấp giá đắt đỏ nên săn được căn nhà phố nằm ở cuối con hẻm 2m, phường 10, quận Tân Bình giá 800 triệu đồng bao pháp lý, chị Khuê vội vàng mua ngay lập tức. Căn nhà được xây dựng trên khu đất khá hẹp, 27 m2, kết cấu một trệt, một lửng, một lầu có lan can.

Sau khi nhận nhà mới phát hiện ra chưa thể ở ngay vì công trình quá cũ, bị thấm mốc khá nhiều, chị tiếp tục bỏ tiền tu sửa, tân trang, chống thấm, lắp đặt nội thất... nâng tổng giá trị căn nhà lên hơn một tỷ đồng. Đến năm 2015, có nhu cầu đổi chỗ ở, chị Khuê cho thuê căn nhà nhưng ế ẩm vì hẻm quá sâu. Đầu năm 2016, cần tiền rao bán, chị lại bị ép giá xuống dưới một tỷ đồng, thậm chí có người còn ngã giá 700 triệu đồng. Đem tài sản thế chấp ngân hàng, căn nhà của chị bị định giá chỉ còn 600 triệu đồng.

Khách chê lối vào hẻm 2m nhưng bị lấn chiếm gần hết, đi lại khó khăn. Vị trí nhà nằm ở cuối đường nên lối thoát hiểm, công tác phòng cháy chữa cháy không đảm bảo. Cuối cùng vì đuối lý với người mua, lại cần tiền, kỳ kèo mãi, chị chỉ bán được căn nhà với giá 800 triệu đồng. "Tôi lỗ gần 250 triệu đồng sau hơn 5 năm đổ tiền vào căn nhà hẻm cụt. Nếu biết trước thế này, tôi gửi một tỷ đồng vào ngân hàng, lấy tiền lãi thuê nhà trọ sẽ chủ động dòng vốn để đầu tư hơn", chị Khuê tiếc rẻ.

Trường hợp căn nhà nằm cuối hẻm 3m, đường Trần Văn Đang, quận 3, TP HCM của vợ chồng anh Tuấn thậm chí còn thiệt hại nặng hơn, bán lỗ gần nửa tỷ đồng do khu vực này từng xảy ra hỏa hoạn. Căn nhà được mua năm 2013 với giá 1,7 tỷ đồng, tổng diện tích 70m2, một trệt, một lầu. Mang tiếng là hẻm 3m nhưng các hộ xung quanh lấn chiếm khiến cho lòng hẻm chỉ còn chưa đầy 2m. Sau khi tân trang, thiết kế lại, sửa chữa căn nhà thật hoành tráng với sơn nước đắt tiền, lát lại toàn bộ gạch nền bóng kính và đá hoa cương, sửa bếp, làm mới 2 phòng tắm... giá trị suất đầu tư đội lên 2,2 tỷ đồng.

Không may, gần 3 năm vợ chồng anh Tuấn về nhà mới, khu này nhiều lần xảy ra cháy lặt vặt. Vì lý do hẻm sâu, cả phố đều lấn hẻm nên lối thoát hiểm hẹp nên đến đầu năm 2016, vợ chồng anh dời đi, chỉ bán được 1,7 tỷ đồng, lỗ mất 500 triệu đồng tiền tân trang và nhiều nội thất khác. "Vì chưa hiểu được bài toán nhà trong hẻm cụt có làm cho cao cấp mấy cũng chẳng bán được giá cao nên vợ chồng tôi đành chịu lỗ", anh Tuấn chia sẻ.

Có hơn 6 năm hành nghề môi giới nhà phố lẻ trong khu dân cư hiện hữu tại TP HCM, ông Nguyễn Tấn Phong cho biết: "Nhà phố hẻm, đặc biệt là hẻm nhỏ, hẻm sâu, hẻm cụt, đường cùng, phải hết sức thận trọng trước khi chọn mặt gửi vàng vì loại sản phẩm này có nhiều chi tiết phức tạp cần phải cân nhắc".

Theo ông Phong, có 3 nhóm đối tượng mua nhà phố hẻm nhỏ giá tầm trên dưới một tỷ đến 2,5 tỷ đồng một căn trở xuống. Nhóm một là người ít tiền, mua để ở. Nhóm hai là mua vì mục đích kép: tích lũy tài sản, an cư thời gian đầu sau đó bán đổi nhà to. Nhóm ba là mua nhà rẻ về tân trang để bán kiếm lời. Hiện nay trên thị trường địa ốc, nhóm khách hàng thứ nhất và thứ hai khá đông, vì non kinh nghiệm nên họ thường thua lỗ nhiều hơn so với nhóm thứ ba.

Ông Phong cho rằng có ít nhất 3 yếu tố cần phải tính đến trước khi đầu tư nhà hẻm tại Sài Gòn để tránh những thất bại đáng tiếc. Thứ nhất là cẩn trọng pháp lý. Do lịch sử để lại, nhà phố cá thể trong hẻm sâu tại Sài Gòn thường bị vướng pháp lý, xây cất cơi nới, lấn chiếm, khó hoàn công, xảy ra tranh chấp hoặc nằm trong diện quy hoạch, phóng hẻm, mở rộng lộ giới. Để nắm rõ tình trạng pháp lý của căn nhà, người mua cần sự hợp tác hỗ trợ thông tin của bên bán đồng thời phải khảo sát khu vực và tiếp cận cơ quan quản lý địa phương để nắm rõ pháp lý. Làm tốt bước này là tránh được một bàn thua trông thấy.

Thứ hai là cần có kiến thức tối thiểu về xây dựng. Tại mỗi địa phương, quận, huyện, nhà hẻm thường có chuẩn xây dựng không đồng bộ. Được xây mấy tầng, khoảng lùi nhà hẻm là bao nhiêu, mức độ sửa chữa, nâng cấp như thế nào để vừa đúng quy định, vừa hợp túi tiền, vừa không ảnh hưởng đến nhà hàng xóm. Nhà phố có tường chung hay không, có đảm bảo thông gió, thoáng mát mùa nóng và không bị thấm dột mùa mưa, hệ thống thoát nước, cầu cống ra sao... đều cần đến sự tư vấn của những chuyên gia xây dựng. Làm tốt khâu này giúp cho suất đầu tư vào căn nhà hẻm không bị vung tay quá trán, tránh cảnh mua nhà về phải đổ cả núi tiền ra nâng cấp sửa chữa, dẫn đến khi bán thường lỗ nặng.

Thứ ba là lường trước môi trường sống phức tạp. Hẻm nhỏ, hẻm cụt, đường cùng, càng vào sâu càng phát sinh nhiều vấn đề xã hội. Những cái bẫy cần biết trước khi mua loại tài sản này khá nhiều. Đó là chiều rộng thực tế của hẻm có đúng với bản vẽ trên giấy tờ nhà? Nếu hẹp hơn tức là hẻm đã bị lấn chiếm.

Thanh khoản của tài sản sau này rất hạn chế do cản trở lưu thông, phòng cháy chữa cháy khó khăn, lối thoát hiểm khẩn cấp bị tắc nghẽn. Hoặc là môi trường sống xung quanh, hàng xóm lân cận và cả tình hình an ninh của những nhà phố trong hẻm có đảm bảo? Mối quan hệ xã hội và môi trường sống trong những khu hẻm nhỏ là một thách thức không hề nhỏ với những nhà đầu tư loại tài sản này.

ĐIỀU TRỊ BỆNH CỘT SỐNG - THẦN KINH THEO PHƯƠNG PHÁP DIỆN CHẨN

VĂN PHÒNG DIỆN CHẨN SỐNG KHỎE

 GỌI CHO CHÚNG TÔI 0906143408

Read more »