Đua kinh doanh phòng trọ cao cấp ~ BẤT ĐỘNG SẢN

Một tòa nhà bề thế trên đường Nguyễn Văn Linh, quận 7, đang thu hút sự chú ý của người qua đường với băng rôn quảng cáo phòng trọ cao cấp cho thuê.

Nhìn bề ngoài, tòa nhà giống cao ốc văn phòng, cách khu Phú Mỹ Hưng chưa đầy một cây số. Nhưng chủ nhà quảng cáo dành để cho thuê phòng trọ.

Tại khu biệt thự quận 3, nhà phố quận 4 và dọc theo tuyến Lê Văn Sỹ (Phú Nhuận), Hoàng Hoa Thám, Cộng Hòa (Tân Bình) cũng có nhiều biển chào thuê phòng trọ kiểu này.

Khảo sát của VnExpress, thị trường bất động sản cho thuê TP HCM đang rộ lên mô hình phòng trọ được giới thiệu là cao cấp, tập trung ở các khu vực có mật độ dân số đông, dịch vụ sôi động tại quận 3, 4, 5, 7 (giáp ranh Phú Mỹ Hưng), Phú Nhuận, Bình Thạnh, Tân Bình, Thủ Đức. Các khu trọ cho thuê này có nơi để xe, chỗ nấu ăn, vệ sinh, phòng ốc khang trang, internet và các tiện ích khác. Đây là những căn nhà kiên cố, có nơi đầu tư cả hầm xe, thang máy, quy mô nhìn khá giống chung cư mini, khách sạn mini, thậm chí có tòa nhà to như cao ốc văn phòng xây khá nhiều tầng và cả biệt thự.

Một phòng trọ gần cầu Khánh Hội, cách quận 1 khoảng 5 phút đi ôtô, rộng 20 m2, có giá 2,7 triệu đồng mỗi tháng. Đây là một căn nhà phố ngăn phòng cho thuê, nằm trong khu vực an ninh. Phòng thoáng mát, gạch men ốp tường, vệ sinh riêng, có chỗ để xe, trang bị internet, được nấu ăn trong phòng, phơi đồ sân thượng; điện, nước tính theo giá Nhà nước.

Chủ nhà cho biết, loại phòng trọ này đánh vào phân khúc khách thuê có khả năng tài chính cao hơn phân khúc phòng trọ công nhân. Giá cho thuê thấp nhất 2,2 triệu đồng một phòng mỗi tháng và cao nhất có thể lên tới 3,5 triệu đồng tùy diện tích và vị trí.

Một căn nhà phố xây theo lối biệt thự tại quận Tân Bình có tầng trệt làm shop thương mại, các tầng trên cho thuê phòng trọ cao cấp, có cả tầng hầm và sảnh riêng như khách sạn mini. Ảnh: Hà Thanh

Có 3 năm kinh nghiệm đầu tư loại hình này, anh Minh Đức tiết lộ, đây là phân khúc đầu tư khá an toàn, hầu như không bị ảnh hưởng bởi thăng trầm của thị trường bất động sản. Dòng sản phẩm này phục vụ những người muốn ở nhà tốt hơn phòng trọ và rẻ hơn căn hộ, nhà nguyên căn, chung cư. Các khách hàng tiềm năng gồm: sinh viên được gia đình hỗ trợ tài chính tốt, người đi làm có thu nhập ổn định, muốn có nơi ở riêng tư hoặc gia đình nhỏ chưa có điều kiện mua nhà nhưng đủ sức trả tiền thuê đôi ba triệu đồng một tháng để có chỗ ở khang trang.

Nhà đầu tư này cho hay anh đang hiện có một khu phòng trọ cao cấp trên đường Tôn Đản, quận 4. Diện tích đất 44m2, một lửng, 2 lầu, một sân thượng, có 5 phòng cho thuê, mỗi phòng rộng 16-20m2, doanh thu mỗi tháng 11 triệu đồng.

Vốn đầu tư ban đầu theo tiết lộ của anh Đức khoảng 900 triệu đồng, trong đó 300 triệu đồng vốn tự có, 600 triệu vay, giá xây dựng 2,7 triệu đồng một m2. Với doanh thu hiện nay, anh có thể trả dứt nợ trong trong 5 năm nếu dùng tiền cho thuê trả tiền vay. Trong trường hợp dùng thêm cả tiền lương và thu nhập khác, anh có thể trả hết nợ trong 3 năm.

"Từ năm thứ tư trở đi, sau khi đã trả được gần hết nợ, tôi dự định làm tiếp mô hình phòng trọ cao cấp này tại Thủ Đức trên khu đất 80 m2. Thủ Đức xa khu trung tâm nên tôi chỉ đầu tư ở mức trung bình, giá thuê 1-1,85 triệu đồng mỗi phòng một tháng", anh Đức chia sẻ.

Hiện thị trường phòng trọ cho thuê tại TP HCM đang phân hóa khá mạnh mẽ. Nhà trọ cho công nhân thuê dưới 2 triệu đồng mỗi tháng, có khoảng 5-7 người ở ghép, được xếp hạng bình dân. Nhà cho nhân viên văn phòng, sinh viên thuê: 2-4 triệu đồng một tháng, hạ tầng, tiện ích khá đầy đủ nhưng quy mô nhỏ, thuộc hàng trung cấp. Còn các loại phòng trọ cho thuê cao cấp giá gần bằng với chung cư, trên 4 triệu đồng một tháng, nhưng diện tích chỉ bằng nửa căn hộ thông thường.

Trao đổi với VnExpress, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh đánh giá: "Phòng trọ cao cấp cho thuê là thị trường có nhiều tiềm năng phát triển. Hiện nay một số nhà đầu tư tại TP HCM đang rục rịch chuyển sang kênh đầu tư này".

Theo ông Chánh, có nhiều cơ sở để giới đầu tư dốc tiền vào phòng trọ cao cấp cho thuê. Thứ nhất, giá nhà hiện tại vẫn còn cao so với thu nhập của người dân. Thứ hai, các khu dân cư thu nhập trung bình ở quá xa trung tâm (bán kính 12-15km).

Thứ ba, tiền tích luỹ của nhóm đối tượng đi thuê phòng cao cấp này không nhiều (trên dưới 100 triệu đồng). Phần lớn là sinh viên mới tốt nghiệp, dân văn phòng hoặc kinh doanh tự do, khó chứng minh khả năng tài chính với ngân hàng để vay mua nhà. Thứ tư, các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp không mấy mặn mà với thị trường này nên nguồn cung còn hạn chế.

Tổng giám đốc Công ty Phú Vinh cho biết, hiện có 2 nhóm nhà đầu tư đang quan tâm đến kênh đầu tư này. Nhóm thứ nhất tự mua đất, tự xây lên rồi tự vận hành cho thuê. Nhóm hai chủ đầu tư có sẵn nhiều tòa nhà nhưng không trực tiếp tham gia kinh doanh. Họ chuyển cho nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh cho thuê lại. Tuy nhiên, phần lớn những người làm mô hình này đang sử dụng chiến lược thuê để cho thuê lại nên vốn đầu tư ban đầu ít - thu hồi vốn nhanh.

Chuyên gia này nhận định, nguồn cung của thị trường phòng trọ cao cấp cho thuê tại TP HCM còn khá khiêm tốn. Bởi lẽ, hiện chưa có nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp nhảy vào, chỉ có các nhóm nhỏ đầu tư tự phát nên cung chưa đáp ứng đủ cầu.

Theo ông Chánh, mô hình này cũng có không ít rủi ro do khả năng quản lý, vận hành còn hạn chế. Cách quảng bá chưa chuyên nghiệp dễ dẫn đến tỷ lệ phòng trống cao, có thể đối mặt với áp lực thua lỗ; phức tạp về mặt an ninh trật tự. Nếu không bị trống phòng, bình quân lợi tức của việc kinh doanh phòng trọ cao cấp đạt khoảng 5-6% một năm.