Kinh doanh bất động sản: Vốn pháp định phải 20 tỉ ~ BẤT ĐỘNG SẢN

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 76 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS). Trong đó quy định rõ các điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS; các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh BĐS; chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS…

Không đủ 20 tỉ đồng vốn pháp định phải ngưng kinh doanh

Nghị định nói rõ tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỉ đồng, trừ các trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ…

Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS mà không phải thành lập doanh nghiệp (DN) bao gồm các trường hợp sau: Nhóm không đầu tư dự án BĐS để kinh doanh; nhóm đầu tư dự án BĐS để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỉ đồng (không tính tiền sử dụng đất); tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách…

Theo thống kê của cơ quan chức năng, các DN kinh doanh BĐS khi thành lập có vốn dưới 20 tỉ đồng hiện chiếm khoảng 60%. Như vậy, có trên 40% DN kinh doanh BĐS có vốn pháp định trên 20 tỉ đồng là đủ điều kiện hoạt động. Số lượng 60% DN có vốn dưới 20 tỉ đồng hiện nay vẫn triển khai bình thường nhưng từ 1-7-2016, nếu không bổ sung thêm vốn pháp định thì không thể tiếp tục kinh doanh lĩnh vực này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), nhận xét Nghị định 76 đã “lắng nghe” kiến nghị của các công ty BĐS là quy định về việc các tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh lĩnh vực này phải có vốn pháp định từ 20 tỉ đồng trở lên. Bởi trước đó, trong dự thảo nghị định này quy định DN muốn kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỉ đồng.

Hiện nay đã có nhiều dự án BĐS được ngân hàng bảo lãnh nhưng quy định về bảo lãnh vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể. Trong ảnh: Khách hàng tìm mua nhà tại một triển lãm BĐS. Ảnh: Quang Huy

“Quy định có vốn pháp định từ 20 tỉ đồng trở lên có tác dụng hạn chế việc thành lập ồ ạt các DN “tay không bắt giặc” trong giai đoạn phát triển nóng của thị trường BĐS” - ông Châu bình luận.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, cũng nhìn nhận rằng quy định về vốn pháp định như trên còn có tác dụng thanh lọc các công ty BĐS yếu kém, chỉ còn lại những đơn vị có năng lực tài chính. Do vậy, tiến độ các dự án được đảm bảo, quyền lợi người tiêu dùng được bảo vệ. “Một thị trường BĐS chỉ lành mạnh và bền vững khi DN tạo ra được các sản phẩm thật mà muốn có điều đó họ cần có một nguồn vốn đủ lớn nhất định” - ông Hiển nói.

Về phía DN, Chủ tịch Công ty Xây dựng và Sản xuất Hưng Lộc Phát Nguyễn Dư Lực cho rằng việc nâng vốn pháp định từ 6 tỉ đồng lên 20 tỉ đồng phần nào sẽ giúp sàng lọc thị trường. Theo đó, những DN có tiềm năng, chuyên nghiệp sẽ dần chiếm lĩnh thị trường như Novaland, Vincom, Nam Long, Đất Xanh, Hưng Thịnh, Đại Quang Minh…

Ký quỹ khiến doanh nghiệp “xót xa”

Ký quỹ được xem là “rào cản” đối với các DN. Bởi theo các chuyên gia, việc DN phải ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 42 của Luật Đầu tư 2014. Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án 1%-3% vốn đầu tư của dự án.

Bình luận về điều kiện này, ông Lực nói như vậy DN kinh doanh BĐS hoặc nhà đầu tư thuộc trường hợp này phải có vốn pháp định 20 tỉ đồng, đồng thời phải có khoản tiền ký quỹ 1%-3% vốn đầu tư dự án. “Điều này có thể gây áp lực cho những DN không trường vốn” - ông Lực nói.

Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển nhà Thủ Đức, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng: “Việc ký quỹ trước đây thường được áp dụng ở các tỉnh, thành trong việc kêu gọi đầu tư. DN được ưu đãi nhưng tỉnh sẽ có ràng buộc yêu cầu phải ký quỹ. Quỹ này để đảm bảo nếu DN không thực hiện sẽ bị mất tiền và hình thức này giống như cam kết việc họ sẽ đầu tư. Nhưng ký quỹ áp dụng đại trà cho mọi dự án, mọi khu vực thì sẽ là một khoản khiến DN rất… xót xa” - ông Hiếu nói.

Vẫn còn vướng mắc

Theo ông Lê Hoàng Châu, Nghị định 76 vẫn còn chưa giải quyết được nhiều vướng mắc lớn của DN. Chẳng hạn, điều kiện chuyển nhượng dự án BĐS vẫn giữ nguyên quy định chủ đầu tư chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Ông Châu nói hiệp hội nhận thấy phát triển dự án đầu tư kinh doanh BĐS là một quá trình, là một chuỗi các hoạt động đầu tư theo nhiều giai đoạn như giai đoạn bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch; giai đoạn quy hoạch, thiết kế; giai đoạn lập thủ tục và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; giai đoạn xây dựng cơ sở hạ tầng…

“Do vậy, HoREA đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng xem xét về việc cần sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS 2014 để cho phép DN được quyền chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án ngay từ sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án. Nên coi chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh BĐS” - ông Châu đề nghị.