Chủ Nhật, tháng 2 14, 2016
doanh nhan
TRONG THỜI ĐIỂM CUỐI NĂM 2015, NHIỀU CHUYÊN GIA KINH TẾ KHẲNG ĐỊNH RẰNG NĂM NAY “BONG BÓNG” BĐS SẼ KHÔNG CÓ KHẢ NĂNG XẢY RA. CÁC Ý KIẾN CHO BIẾT TRONG NĂM NAY NỀN KINH TẾ NƯỚC TA CHƯA THỂ PHÁT TRIỂN “NÓNG” ĐƯỢC NÊN KHÔNG LO THỊ TRƯỜNG BĐS ĐÓNG BĂNG.
Qua khảo sát của chúng tôi, giá nhà đất tại khu Đông Tp.HCM (quận 2, 9, Thủ Đức) hầu như đều được chào bán từ 30 – 60 triệu đồng/m2, trong khi đó những dự án có giá từ 11 -15 triệu đồng/m2 chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Các chuyên gia tài chính - ngân hàng mới đây đã đồng loạt đưa ra những cánh báo về hiện tượng "bong bóng" BĐS có khả năng xảy ra, nếu các cơ quan quản lý thiết các giải pháp điều tiết. Đặc biệt nhất là Ngân hàng Nhà nước phải kiểm soát tốt dòng tín dụng đổ vào thị trường BĐS hiện nay, đừng để xảy ra quá nóng...
Các chuyên gia kinh tế cho biết, tình hình kinh tế thế giới một vài tháng gần đang có nhiều biến động, một số động thái từ việc các nhà băng xem xét ngưng cho vay mua nhà đất, siết chặt tín dụng… đã làm xuất hiện nhiều cảnh báo về hiện tượng “bong bóng” có khả năng sẽ xảy ra, trái với các dự báo trước đây.
Tuy nhiều đánh giá cho thấy thị trường BĐS năm 2016 đầy khởi sắc, nhưng cũng đang tồn tại nhiều ý kiến quan ngại. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho biết, theo thống kê của Sở Xây dựng Tp.HCM, hiện toàn Thành phố có 1.409 dự án, với khoảng 570 dự án đã hoàn thành. Như vậy, 839 dự án chưa hoàn thành, trong đó 228 dự án còn hoạt động. “Như vậy, 611 dự án còn lại đều là những công trình đang bị “đắp chiếu”. Đây sẽ là một gánh nặng rất lớn cho cả chủ đầu tư và các ngân hàng thương mại”, ông Đực nói.
Cũng theo ông Đực, trong số các dự án đang hoạt động, có đến khoảng 60.000 căn hộ có mức giá 3 - 4 tỷ đồng/căn. Đây là con số cực kỳ lớn và dự kiến đến khoảng năm 2017 - 2018 các dự án này sẽ hoàn tất. Như vậy, trong vòng 2 - 3 năm nữa, nguồn cung căn hộ cao cấp trên thị trường cực kỳ lớn. “Nhưng liệu hơn 60.000 căn hộ cao cấp tung ra trong vòng 2 -3 năm tới có bán được khoảng 30.000 căn hay không. Tôi lo ngại cho những doanh nghiệp nào bán dưới 50% căn hộ của dự án, thì đó là một cảnh báo cho mối nguy hiểm đang cận kề”, ông Đực cho biết thêm.
Trong khi đó, nhiều chuyên gia về bất động sản cũng chỉ ra việc, Tp.HCM đang trong quỹ đạo ngược với quy luật cung cầu. Theo đó, thị trường đang bị lệch pha rất lớn với nguồn cung nhà ở cao cấp quá nhiều, nhưng nhà ở hợp túi tiền (có giá từ 600 triệu – 1 tỷ đồng) lại vô cùng khan hiếm. Thị trường đang xuất hiện cơn sốt sàn giao dịch “mọc như nấm sau mưa”, với một dự án có đến gần 1.000 nhân viên môi giới chào mời khách mua. Trong đó, thông tin về dự án, giá bán lại được các “cò” này vẽ ra làm hoa mắt khách hàng mà thiếu sự kiểm soát chặt chẽ từ phía chủ đầu tư.
Mặt khác, theo ý kiến của chuyên gia kinh tế - TS. Lê Bá Chí Nhân, thị trường BĐS của chúng ta đang bị buông lỏng, mỗi cơ quan đều đưa ra một con số thống kê không đâu giống đâu. Đặc biệt, các cơ quan quản lý chưa đưa ra được một con số lượng nhà ở tồn kho thực trên thị trường hiện nay, từ đó tiếp tục tạo đà cho doanh nghiệp địa ốc lao theo. Song song đó, người có nhu cầu mua nhà thực sự thì không có nhà hợp túi tiền để mua, thị trường thời điểm này đang diễn ra giống như giai đoạn 2008-2010, tức là phủ đầy dự án cao cấp.
Theo đó, điều đáng lo ngại hiện nay là thị trường BĐS đang có quá nhiều sản phẩm ở phân khúc trung - cao cấp, trong khi nhu cầu và thu nhập của người dân lại không như vậy. Căn hộ cao cấp hiện tại chỉ nhắm vào một số lượng rất nhỏ người dân, trong khi chủ đầu tư lại tung ra chào bán quá nhiều nên đang có nguy cơ cung vượt cầu, thị trường có thể bị bội thực.
Trên thực tế, qua khảo sát của chúng tôi, giá nhà đất tại khu Đông Tp.HCM (quận 2, 9, Thủ Đức) hầu như đều được chào bán từ 30 – 60 triệu đồng/m2, trong khi đó những dự án có giá từ 11 -15 triệu đồng/m2 chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Một số chuyên gia trong lĩnh vực BĐS đang bắt đầu có sự lo ngại tiềm ẩn nguy cơ bất ổn vì thị trường có sự tăng giá ảo tại một số khu vực, dự án. Nhiều sàn giao dịch, giới cò “giở chiêu” làm giá. Song song với đó, một số dự án mới tung ra thị trường cũng định một mức giá bán quá cao so với nhu cầu thực tế về mức thu nhập của người dân hiện nay. TS. Nguyễn Trí Hiếu, khẳng định rằng giá nhà ở hiện nay đã tăng đến 20% sẽ tạo nhiều nguy cơ cho thị trường, trong đó lớn nhất là xuất hiện tình trạng bong bóng BĐS.
“Rủi ro của lĩnh vực này sẽ là không biết chừng nào thị trường bão hòa và đi xuống, dù thực tế BĐS ở Việt Nam đang hồi phục và đi lên. "Bong bóng" sẽ xảy ra khi thị trường bão hòa, cung nhiều hơn cầu và khi đó rủi ro cũng sẽ tới với những ngân hàng cho vay. Và không phải ngẫu nhiên mà cả Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đều khuyến cáo thận trọng khi đổ tín dụng quá nhiều vào nhà đất để tránh tăng quá nóng”, TS. Nguyễn Trí Hiếu phân tích.
TS. Hiếu cũng "cảnh báo" thêm rằng thời gian qua hệ thống ngân hàng thương mại đã ồ ạt cho chủ đầu tư, nhà nhà - người người vay tiền làm dự án và mua nhà. Trong đó, đáng quan ngại nhất là đối tượng vay tiền đầu cơ, vì một khi thị trường có quá nhiều kẻ bán hơn người mua thì phần lớn rủi ro thanh khoản đều thuộc về các ngân hàng, thậm chí mất tính thanh khoản.
Những xu hướng nhà ở sẽ tăng tốc trong năm 2016
Bất động sản hạng sang hoặc siêu sang, nhà nhỏ dưới một tỷ đồng, tổ ấm có kèm mảng xanh như cây cối, vườn tược và nhà biệt lập khép kín có compound được dự báo sẽ gia tăng nguồn cung mạnh mẽ trong năm Bính Thân.
Giảng viên bất động sản thuộc Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (Đại học Kinh tế TP HCM) - Ngô Đình Hãn cho rằng sẽ có 4 loại nhà ở được nhiều doanh nghiệp đẩy mạnh đầu tư và bung hàng trong năm 2016.
Nhà hạng sang và siêu sang hứa hẹn tăng cung. Nếu như năm 2015 bất động sản giá 3.500-7.000 USD mỗi m2 chỉ có vài doanh nghiệp đầu tư thì năm 2016 sẽ có sự tăng trưởng khá mạnh về nguồn cung với nhiều tên tuổi mới gia nhập thị trường. Dòng sản phẩm này có vị trí đắc địa, nằm ngay khu lõi trung tâm thành phố, đáp ứng nhu cầu của nhóm người giàu hoặc siêu giàu, thấp nhất là tầng lớp trung lưu trở lên hoặc khách VIP. Cuộc đua giành thị phần này đang ngấm ngầm diễn ra giữa các ông lớn với nhau, đều là các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh mẽ. Dự báo của CBRE Việt Nam, phân khúc nhà ở cao cấp và hạng sang có thể tăng trưởng 20% trong năm Bính Thân. Đây chính là thị trường ngách nâng cao vị thế chủ đầu tư và tạo ra những sự khác biệt lớn với nhiều đột phá táo bạo.
Nhà biệt lập khép kín có tường rào bao bọc xung quanh (compound) đang mở rộng địa bàn. Những tổ ấm rộng 70-100m2 hoặc biệt thự 200-500m2 được xây thô và hoàn thiện ngoại thất, tiện ích đầy đủ, quản lý 24/7, an ninh đảm bảo trong khuôn viên khép kín xuất hiện đầu tiên tại khu Nam TP HCM. Năm 2014-2015 loại bất động sản này lan nhanh về khu Đông Sài Gòn. Độ phủ của phân khúc này giai đoạn vừa qua chưa cao do yếu tố hạ tầng, nhưng hứa hẹn trong thời gian sắp tới độ phủ sẽ nhanh hơn do yếu tố hạ tầng đô thị đã hoàn thiện. Điểm mới của dòng sản phẩm này trong năm 2016 có thể tạo ra sự khác biệt là có sự chuyển dịch về khu Nam và khu Tây Sài Gòn với hạ tầng hoàn thiện sớm hơn.
Nhà giá bình dân khoảng một tỷ đồng một căn đã rục rịch tăng số lượng trở lại sau năm 2015 im hơi lặng tiếng. Sản phẩm này đáp ứng nhu cầu thật, cụ thể là khách hàng trẻ chưa tích lũy được nhiều tiền và mong muốn sở hữu căn nhà của riêng mình. Các doanh nghiệp đang hướng nguồn cung vào những địa bàn có quỹ đất lớn, giá rẻ, kết nối hạ tầng thông suốt để phát triển các dòng sản phẩm vừa túi tiền này. Phân khúc này sẽ tập trung chủ yếu ở phía Tây, Nam Sài Gòn và các quận ven trung tâm có vị trí và hạ tầng giao thông khá thuận lợi. Thị phần nhà ở này được đánh giá là có nguồn cầu lớn nhất với khả năng chi trả ngày càng cải thiện rõ rệt nhờ các khách hàng tiềm năng có thu nhập ổn định.
Bất động sản xanh ồ ạt xuất hiện. Căn hộ có gắn chuẩn xanh (tiết kiệm năng lượng, bổ sung nhiều cây cối) hay nhà phố có khoảnh vườn, biệt thự nhỏ kèm nông trại mini đang được đầu tư ngày càng mạnh mẽ. Điểm nổi bật của phân khúc này là yếu tố môi trường sống trong lành, thiết kết thông minh, tiện ích đầy đủ, nguyên vật liệu đáp ứng được những tiêu chuẩn cho cuộc sống tiện nghi, thoải mái. Phân khúc này ngày càng được khách hàng đón nhận tích cực nhờ các chủ đầu tư hứa hẹn, cam kết quản lý vận hành theo tiêu chuẩn bất động sản xanh bởi các thương hiệu nổi tiếng. Dòng sản phẩm này đã xuất hiện tại phía Tây TP HCM và đang có xu hướng tiếp tục mở rộng thị phần mạnh mẽ trong năm 2016.
Giảng viên bất động sản thuộc Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (Đại học Kinh tế TP HCM) - Ngô Đình Hãn cho rằng sẽ có 4 loại nhà ở được nhiều doanh nghiệp đẩy mạnh đầu tư và bung hàng trong năm 2016.
Nhà hạng sang và siêu sang hứa hẹn tăng cung. Nếu như năm 2015 bất động sản giá 3.500-7.000 USD mỗi m2 chỉ có vài doanh nghiệp đầu tư thì năm 2016 sẽ có sự tăng trưởng khá mạnh về nguồn cung với nhiều tên tuổi mới gia nhập thị trường. Dòng sản phẩm này có vị trí đắc địa, nằm ngay khu lõi trung tâm thành phố, đáp ứng nhu cầu của nhóm người giàu hoặc siêu giàu, thấp nhất là tầng lớp trung lưu trở lên hoặc khách VIP. Cuộc đua giành thị phần này đang ngấm ngầm diễn ra giữa các ông lớn với nhau, đều là các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh mẽ. Dự báo của CBRE Việt Nam, phân khúc nhà ở cao cấp và hạng sang có thể tăng trưởng 20% trong năm Bính Thân. Đây chính là thị trường ngách nâng cao vị thế chủ đầu tư và tạo ra những sự khác biệt lớn với nhiều đột phá táo bạo.
Nhà biệt lập khép kín có tường rào bao bọc xung quanh (compound) đang mở rộng địa bàn. Những tổ ấm rộng 70-100m2 hoặc biệt thự 200-500m2 được xây thô và hoàn thiện ngoại thất, tiện ích đầy đủ, quản lý 24/7, an ninh đảm bảo trong khuôn viên khép kín xuất hiện đầu tiên tại khu Nam TP HCM. Năm 2014-2015 loại bất động sản này lan nhanh về khu Đông Sài Gòn. Độ phủ của phân khúc này giai đoạn vừa qua chưa cao do yếu tố hạ tầng, nhưng hứa hẹn trong thời gian sắp tới độ phủ sẽ nhanh hơn do yếu tố hạ tầng đô thị đã hoàn thiện. Điểm mới của dòng sản phẩm này trong năm 2016 có thể tạo ra sự khác biệt là có sự chuyển dịch về khu Nam và khu Tây Sài Gòn với hạ tầng hoàn thiện sớm hơn.
Nhà giá bình dân khoảng một tỷ đồng một căn đã rục rịch tăng số lượng trở lại sau năm 2015 im hơi lặng tiếng. Sản phẩm này đáp ứng nhu cầu thật, cụ thể là khách hàng trẻ chưa tích lũy được nhiều tiền và mong muốn sở hữu căn nhà của riêng mình. Các doanh nghiệp đang hướng nguồn cung vào những địa bàn có quỹ đất lớn, giá rẻ, kết nối hạ tầng thông suốt để phát triển các dòng sản phẩm vừa túi tiền này. Phân khúc này sẽ tập trung chủ yếu ở phía Tây, Nam Sài Gòn và các quận ven trung tâm có vị trí và hạ tầng giao thông khá thuận lợi. Thị phần nhà ở này được đánh giá là có nguồn cầu lớn nhất với khả năng chi trả ngày càng cải thiện rõ rệt nhờ các khách hàng tiềm năng có thu nhập ổn định.
Bất động sản xanh ồ ạt xuất hiện. Căn hộ có gắn chuẩn xanh (tiết kiệm năng lượng, bổ sung nhiều cây cối) hay nhà phố có khoảnh vườn, biệt thự nhỏ kèm nông trại mini đang được đầu tư ngày càng mạnh mẽ. Điểm nổi bật của phân khúc này là yếu tố môi trường sống trong lành, thiết kết thông minh, tiện ích đầy đủ, nguyên vật liệu đáp ứng được những tiêu chuẩn cho cuộc sống tiện nghi, thoải mái. Phân khúc này ngày càng được khách hàng đón nhận tích cực nhờ các chủ đầu tư hứa hẹn, cam kết quản lý vận hành theo tiêu chuẩn bất động sản xanh bởi các thương hiệu nổi tiếng. Dòng sản phẩm này đã xuất hiện tại phía Tây TP HCM và đang có xu hướng tiếp tục mở rộng thị phần mạnh mẽ trong năm 2016.
Posted in: bất động sản,KINH TẾ XÃ HỘI
0 nhận xét:
Đăng nhận xét